L’immobilier neuf est un bien durable, lucratif et à forte demande en France. Or, l’investissement dans ce type de programme présente des risques. Et en plus, il existe tout un labyrinthe de voies qui font perdre par le détail de certains points. Ainsi, il faudrait analyser ces détails pour réussir l’investissement dans un programme immobilier.
Avantages d'un investissement dans l'immobilier neuf
Contrairement aux bâtiments anciens, la construction neuve vous permet de personnaliser votre bien en fonction de vos besoins (nombre de pièces, commodités, etc.). Ainsi, vous avez plus de liberté dans la planification et la réalisation de votre investissement.
L'achat d'un bien immobilier neuf présente également des avantages financiers, tels que des frais de notaire moins élevés (2 à 3 % du prix d'achat, contre 7 à 8 % pour les bâtiments plus anciens). Vous bénéficiez aussi d’un prix globalement moins élevé que celui des bâtiments plus anciens, des coûts énergétiques moins élevés (un argument de poids pour attirer les futurs locataires) et de faibles dépenses d'exploitation. En outre, en investissant dans un bâtiment neuf, le constructeur garantit la correction de divers défauts de construction, pendant de nombreuses années après l'occupation.
Cependant, certains points doivent être approfondis pour assembler tous ces avantages :
- La connaissance de la loi Pinel.
- Savoir évaluer la potentielle augmentation de valeur des programmes immobiliers.
Vous pouvez vous-même approfondir ces points. Cependant, il est quelquefois recommandé de faire appel aux services d’une agence immobilière. Cette entreprise est formée de professionnels spécialisés dans ce secteur. Cette option donne l’avantage d’une efficacité plus grande. Cependant, elle demeure onéreuse, car faire appel à ces professionnels coûte très cher. Le coût de leur prestation atteint quelques fois le tiers de l’investissement total sur les appartements neufs.
La loi Pinel, ses avantages et conditions d’accès
La loi Pinel est un programme d'allégement fiscal qui s'applique uniquement aux personnes qui achètent un ou deux appartements neufs (ou des logements anciens rénovés) à des fins de location. Le principe de ce système est que vous recevez chaque année un pourcentage de votre investissement. 12 % du prix d'achat pour un bail de 6 ans, 18 % pour un bail de 9 ans et 21 % pour un bail de 12 ans. Pour bénéficier du dispositif Pinel, vous devez investir dans des zones où l'offre de logements est inférieure à la demande.
Cependant, ces avantages fiscaux vont régresser dans les prochaines années. En 2023, le taux d'exonération est réduit à 10,5 % après 6 ans, 15 % après 9 ans et 17,5 % après 12 ans. En 2024, le taux Pinel sera porté à 9 % après 6 ans, 12 % après 9 ans et 14 % après 12 ans. Pour les nouveaux logements qui répondent à des critères stricts en matière d'espace, d'orientation et d'efficacité énergétique, le taux de 2022 sera maintenu jusqu'en 2024. C'est le Pinel+.
Quelques critères pour savoir choisir l’emplacement de son immobilier
Tout d’abord, vous devez privilégier les quartiers animés et étudiez le marché. Décidez-vous sur une ville dont la population est en pleine croissance, bien desservie par les transports publics et dotée d'une bonne infrastructure commerciale. Par exemple, avant d'acheter un appartement de quatre chambres, assurez-vous qu'il se trouve à proximité d'une école ou d'une université. Ainsi, vous pourrez le proposer comme appartements neufs destinés à des familles ou à des étudiants.
Ainsi, il est important d’évaluer la qualité de l'emplacement. Cela est plus réaliste dans les grandes villes, où le paysage urbain peut varier fortement d'un quartier à l'autre ou d'une rue à l'autre. Par exemple, un emplacement optimal à proximité des magasins, des écoles et des transports augmentera certainement le potentiel d'investissement de la propriété.
Il faut s’assurer du potentiel de développement de l’emplacement. Et cela demeure vrai, surtout si l'immeuble se trouve dans ou près d'une zone en cours de réaménagement. Les gouvernements locaux investissent massivement dans la régénération de certains quartiers et centres-villes.
D’autres critères pour choisir l’emplacement
Comparez les augmentations de coûts immobiliers neufs prévues dans différentes zones. En effet, dans certaines parties de la ville, le prix du mètre carré peut déjà être plus élevé au moment de l'achat. Cela peut réduire de moitié l'attrait de la zone. Consultez les annonces pour connaître le taux d'inoccupation et les prix des loyers dans la région que vous avez choisie. Le choix d'une zone à forte demande locative garantira la durabilité de votre investissement, tant en termes de taux d'occupation que de croissance de la valeur des ventes.
Pensez aussi à contrôler la qualité des bâtiments. Avant de sélectionner un bien, il convient de réaliser un diagnostic technique. Prenez du temps à analyser le compte-rendu de la dernière réunion des propriétaires. Une décision hâtive peut entraîner l'oubli de coûts importants pour les travaux, réduisant ainsi la rentabilité de la location. Vérifiez les comptes-rendus de diagnostics énergétiques et de sécurité du bâtiment. L’oubli de cette étape engendre un prix élevé des factures, ce qui pourra rendre l’offre moins compétitive sur le marché.
