Le prêt relais est une solution de financement temporaire qui permet d'acheter un nouveau bien immobilier avant la vente de son bien actuel. De plus en plus utilisé, il offre une flexibilité accrue aux acquéreurs dans un marché immobilier en constante évolution. En 2023, les prix immobiliers ont augmenté de 7% en moyenne en France , selon le baromètre du marché immobilier de l'Observatoire des prix de l'immobilier. Ce contexte a renforcé l'attractivité du prêt relais pour les acheteurs qui souhaitent profiter des opportunités du marché sans se soucier de la vente de leur bien actuel. Mais ce type de prêt implique des taux d'intérêt spécifiques et des conditions particulières qu'il est important de bien comprendre.
Fonctionnement du prêt relais
Le prêt relais est accordé aux personnes souhaitant acquérir un nouveau bien immobilier avant la vente de leur logement actuel. Il fonctionne comme un pont financier, couvrant le financement du nouvel achat jusqu'à la vente du bien précédent. Cette solution permet de garantir une transition en douceur et d'éviter de se retrouver sans logement après la vente du bien actuel.
Conditions d'obtention
- Revenus stables et suffisants pour assurer le remboursement du prêt relais et du futur prêt immobilier.
- Apport personnel significatif pour couvrir une partie du prix d'achat du nouveau bien. L'apport personnel est généralement compris entre 20% et 30% du prix d'achat du bien.
- Durée du prêt relais généralement courte, souvent inférieure à 24 mois. Il est fréquent que la durée du prêt relais soit limitée à 18 mois maximum .
- Type de bien immobilier : le prêt relais est souvent accordé pour des biens résidentiels, mais il peut être envisagé pour des biens à vocation commerciale ou locative.
Calcul des intérêts
Le prêt relais fonctionne avec un taux d'intérêt fixe ou variable, déterminé en fonction du profil de l'emprunteur et des conditions du marché. La banque ou l'organisme de crédit calcule le taux d'intérêt en fonction de la durée du prêt, de l'apport personnel, de la situation financière de l'emprunteur et des taux d'intérêt en vigueur.
- Le taux fixe garantit un coût d'emprunt stable et prévisible sur toute la durée du prêt. Ce type de taux est généralement plus cher que le taux variable, mais il offre une sécurité et une prévisibilité pour le budget.
- Le taux variable est souvent plus attractif au départ, mais il peut fluctuer en fonction des taux d'intérêt du marché, ce qui peut entraîner une hausse du coût total du prêt. Les banques fixent généralement un taux d'intérêt maximal pour le taux variable, pour limiter le risque d'une hausse excessive du coût d'emprunt.
Frais associés
- Frais de dossier : ces frais sont généralement compris entre 1% et 2% du capital emprunté. Ces frais couvrent les coûts administratifs liés à la constitution et à l'étude du dossier de prêt.
- Frais de garantie : une garantie est souvent exigée pour couvrir le risque pour l'établissement prêteur. Les frais de garantie peuvent varier en fonction de la nature de la garantie. Une garantie hypothécaire est généralement exigée pour un prêt relais, et les frais de garantie peuvent être compris entre 0,5% et 1% du capital emprunté .
- Frais d'assurance : une assurance décès-invalidité est généralement obligatoire pour le prêt relais. Cette assurance permet de garantir le remboursement du prêt en cas de décès ou d'invalidité de l'emprunteur.
Remboursement
Le remboursement du prêt relais peut s'effectuer de différentes manières, en fonction des conditions du contrat et des préférences de l'emprunteur.
- Amortissement progressif : une partie du capital est remboursée chaque mois, ce qui permet de réduire le montant total des intérêts payés. Ce type de remboursement est souvent préféré par les emprunteurs, car il permet de réduire le coût global du prêt.
- Remboursement en fin de période : le capital est remboursé en une seule fois à la vente du bien actuel. Ce type de remboursement est plus risqué, car il dépend de la vente rapide du bien actuel. En cas de difficultés à vendre le bien, l'emprunteur pourrait se retrouver en difficulté pour rembourser le prêt.
Taux des prêts relais : analyse des tendances actuelles
Les taux des prêts relais ont connu une évolution significative ces dernières années, fluctuant en fonction des conditions du marché. En 2023, les taux des prêts relais se situent généralement entre 1% et 2% pour un taux fixe, et entre 0,5% et 1% pour un taux variable.
Ces taux sont généralement plus élevés que ceux des prêts immobiliers classiques, car le risque pour l'établissement prêteur est plus important. Le prêt relais est un prêt à court terme, et il existe un risque que l'emprunteur ne puisse pas rembourser le prêt en cas de difficultés à vendre son bien actuel. En conséquence, les banques appliquent des taux d'intérêt plus élevés pour compenser ce risque.
La durée du prêt relais étant courte, il est crucial de comparer les offres et de négocier les conditions pour obtenir le meilleur taux possible. Il est important de s'informer sur les taux d'intérêt pratiqués par différents établissements financiers, et de comparer les offres en fonction des frais associés et des conditions de remboursement. Un courtier en prêt immobilier peut être un allié précieux pour comparer les offres et obtenir les meilleures conditions de prêt.
Quand est-il judicieux d'envisager un prêt relais?
Le prêt relais est une solution intéressante pour les acquéreurs dans certaines situations, notamment lorsque l'achat d'un bien immobilier est lié à la vente d'un autre bien.
Achat d'un bien immobilier avant la vente d'un autre
Le prêt relais est idéal pour les personnes qui souhaitent acheter une nouvelle maison avant de vendre leur appartement actuel. Par exemple, imaginez une famille qui souhaite acheter une maison plus grande pour accueillir un nouveau membre. Au lieu d'attendre la vente de leur appartement actuel, ils peuvent utiliser un prêt relais pour financer l'achat de la maison et déménager sans attendre. Ce type de situation est fréquent lorsque les acquéreurs souhaitent bénéficier d'une opportunité d'achat, d'un prix attractif ou d'un bien qui correspond parfaitement à leurs besoins.
Investissement immobilier
Le prêt relais peut également être utilisé pour financer l'achat d'un bien immobilier destiné à la location ou la revente à court terme. Prenons l'exemple d'un investisseur qui souhaite acquérir un appartement à rénover pour le louer ensuite. L'investisseur peut utiliser un prêt relais pour financer l'achat de l'appartement et réaliser les travaux de rénovation. Une fois les travaux terminés, l'investisseur peut louer l'appartement et générer des revenus locatifs. Les revenus locatifs permettront ensuite de rembourser le prêt relais et de générer un retour sur investissement.
Achat d'un bien en état futur d'achèvement (VEFA)
Le prêt relais est souvent utilisé dans le cadre de l'acquisition d'un bien en VEFA. Le paiement des différentes tranches de travaux est effectué au fur et à mesure de l'avancement de la construction, et le prêt relais permet de financer ces tranches de travaux jusqu'à la livraison du bien. Par exemple, si un acheteur achète un appartement en VEFA, il devra verser des acomptes au promoteur immobilier à des dates précises, et un prêt relais peut être utilisé pour financer ces acomptes.
Alternatives au prêt relais
D'autres solutions de financement existent en alternative au prêt relais, qui peuvent être plus avantageuses dans certaines situations.
Le financement classique
Un prêt immobilier classique peut être envisagé pour financer l'acquisition d'un nouveau bien immobilier, sans avoir besoin de vendre son logement actuel. Ce type de prêt est accordé sur une durée plus longue, généralement de 15 à 25 ans, et les taux d'intérêt sont généralement moins élevés que ceux des prêts relais. Cependant, il faut disposer d'un apport personnel suffisant pour couvrir le reste à payer.
Le prêt à taux zéro (PTZ)
Le PTZ est un prêt sans intérêt accordé aux primo-accédants sous certaines conditions. Il est généralement limité aux achats de logements neufs ou anciens, et les conditions d'accès sont strictes. Ce type de prêt est soumis à un plafond de ressources et à un plafond de prix du logement. Si l'emprunteur remplit toutes les conditions, le PTZ peut être un avantage significatif pour financer l'achat d'un logement.
Le prêt conventionné
Les prêts conventionnés sont des prêts accordés par des banques ou des organismes de crédit. Ces prêts sont généralement moins chers que les prêts relais, mais ils sont souvent plus difficiles à obtenir. Les conditions d'accès sont plus strictes, et l'emprunteur doit avoir un bon profil et un apport personnel suffisant. Les taux d'intérêt des prêts conventionnés sont variables, et ils peuvent être plus avantageux que ceux des prêts relais.
Le choix entre un prêt relais et une autre solution de financement dépend de la situation personnelle et des objectifs de chacun. Il est important de bien comparer les offres et de se faire accompagner par un professionnel du financement immobilier pour prendre la meilleure décision.